Demander et trouver son prêt immobilier est un sacré parcours. Parfois décourageant. Nous allons voir dans cet article comment préparer et anticiper son projet immobilier. Le dossier de financement d’un projet immobilier est parfois (souvent même ) long.
Le regard des établissements bancaires sur les statuts d’entrepreneurs est particulier. Je me suis souvent dit cette phrase « Un projet immobilier ? Avec mon statut, impossible ». En effet quand on est entrepreneur les revenus peuvent être fluctuants et parfois on ne peut pas justifier d’une antériorité professionnelle suffisante. Là ou un salarié en CDI est « assuré » sur le papier d’avoir des revenus et un emploi fixe, le profil entrepreneur ou indépendant ne rassure pas le banquier. La conjoncture actuelle associée à un marcher immobilier qui ne connait pas la crise peuvent rendre le parcours encore plus difficile.
Comment bien préparer son prêt immobilier pour mettre toutes les chances de son côté ? Pour compléter cet article j’ai fait appelle à Clotilde Spinec Banquière pour y apporter son expertise. Nos astuces pour bien préparer son dossier, let’s go !
Justifier sa stabilité financière
Vous êtes salarié ? Il vous faudra vos fiches de paie et avis d’imposition. Entrepreneurs, ce sont vos bilans qui feront office de justificatifs pour montrer que votre activité est porteuse.
- Savoir Pitcher sur son entreprise
- Préparez vos arguments
- Votre entreprise doit avoir fêté son deuxième anniversaire minimum
- Les bilans de votre entreprise doivent être positifs.
Entrepreneur il est possible de vous faciliter le côté administratif :
- Avoir un compte bancaire professionnel et ne pas mélanger vos dépenses perso et vos dépenses pro. Cela vous donnera une vision en temps réelle de votre trésorerie et cela rassura la banque. Le bonus ? Se verser une fois par mois une somme fixe (salaire) sur votre compte perso.
- Avoir un logiciel de comptabilité. Perso j’utilise Freebe, c’est un outil avec un très bon rapport qualité prix et qui a divisé par 4 mon temps passé sur l’administratif. Il se présente comme un Dashboard interactif et c’est très intuitif. Mais surtout en un coup d’œil le logiciel te donne une vue d’ensemble des factures, des bénéfices, des cotisations ….
Les garanties en plus
- Avoir un Co-emprunteur salarié en CDI
- Avoir un apport pour son prêt immobilier
- Opter pour une assurance emprunteur
Peaufiner son dossier
Quelques mois avant :
- Vérifier d’être dans les clous dans ses déclarations (impôts, URSSAF ). Les documents vous seront demandés.
- Soyez fourmis et tenez vos comptes.
- Ne soyez pas à découvert durant les derniers mois.
- Elaborez le coût de votre projet de prêt immobilier. Établissez un devis prévisionnel auprès d’un constructeur ou maître d’oeuvre de votre construction /rénovation.
Le prêt à taux zéro
Vous avez peut-être le droit au prêt à taux zéro. Si vous y êtes éligibles, cela vous permettra d’emprunter gratuitement une partie de la somme d’argent nécessaire. Ce dispositif est disponible uniquement pour une résidence principale. Son montant varie en fonction de votre salaire, du nombre de personne dans le logement ou encore de la zone géographique.
Faire jouer la concurrence
Le banquier reste un commerçant comme les autres. Commencez par consulter votre banque. A priori c’est lui qui vous connait le mieux. Ensuite faites un petit tour chez la concurrence. L’objectif est d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible pour votre prêt immobilier. Pour cela vous pouvez faire appel à un courtier. Ce service est théoriquement gratuit puisque à la souscription d’un prêt, les banques rétrocèdent une commission au courtier. Toutefois, il arrive que des frais de dossier soient à payer.
Ne pas oublier
Il y a toujours une différence entre le prix d’un achat immobilier et la réalité du coût de votre projet. Il y a des frais que vous pouvez prendre en compte dans votre prêt immobilier :
- Frais de notaire
- Les frais de dossier à la banque
- Les frais de garantie
- Taxe d’aménagement (si vous faites construire)
- Taxe foncière
- …
Les Conseils d’une Banquière
Clotilde Spinec travaille en Banque et assurances depuis 14 ans. Il me semblait intéressant d’avoir son point de vu sur cet article. Je lui ai donc posé quelques questions à ce sujet.
Qui est Clotilde ?
J’ai commencé en alternance à 18 ans et n’ai jamais quitté ce milieu. Je suis conseillère clientèle dans la même banque depuis environ 10 ans, avec quelques pauses congé maternité. Je viens d’évoluer en tant qu’animatrice et chargée des partenariats sur la moitié du réseau finistérien. J’aime mon métier pour les jolis projets que nous permettons de construire, pour la relation de confiance qui se crée avec nos clients et surtout pour la diversité de notre métier.
Comment calcule t on un taux d’endettement et à quoi cela correspond ?
Le taux d’endettement, c’est la part des remboursements de prêts et des loyers par rapport aux revenus du ménage. La norme a longtemps été de 33 et depuis peu, c’est 35%…même si en fonction de la situation, nous pouvons jouer sur ce curseur car finalement, tout dépend de ce qu’il reste sur le compte après paiement de toutes les charges mensuelles. 33% pour un couple avec des revenus de 3000€ ou 33% pour un couple avec des revenus de 12000€, ce n’est pas du tout la même approche « risque » pour un conseiller bancaire. Ainsi on n’oublie jamais de discuter avec le client, d’examiner son épargne, son niveau de vie, sa façon de consommer et surtout son ressenti. Pour certains emprunteurs, être endettés à 35% leur semble beaucoup trop, même si c’est « dans la norme ».
Le calcul est simple : (Loyer + charges de prêts + pensions alimentaires) / revenus* x 100
Revenus récurrents et déclarés, loyers perçus retenus à hauteur de 70%.
L’apport est il indispensable ?
Il y a quelques années, j’aurais dit que l’apport n’était pas indispensable. Aujourd’hui, la plupart des banques refuse directement un dossier sans apport personnel. Pourquoi ? c’est une histoire de garantie. En effet, sans apport, nous finançons par exemple 120% du bien car le projet englobe les frais annexes…mais en face, nous avons comme garantie, seulement le montant du bien. Exemple : achat appartement à 100 000€, frais de notaire, d’agence et de dossier de 20000€ au total. Emprunt de 120000€ et valeur du bien de 100000€. Cela signifie que si le client ne peut pas rembourser son prêt, nous aurons en garantie un appartement dont la valeur est inférieure au montant du prêt.
En général, ce genre de dossier sans apport n’est donc pas validé à la main du conseiller et doit passer entre les mains de plusieurs décideurs pour statuer. Je conseille donc aux futurs emprunteurs d’avoir au minimum un apport équivalent aux frais de dossier, agence et notaire…Quitte à emprunter (quand c’est possible évidemment) à ses parents… D’ailleurs aujourd’hui, les parents sont conscients que pour les jeunes, c’est compliqué et je vois beaucoup de parents faire des donations à leurs enfants pour qu’ils achètent au plus tôt.
En effet, devenir propriétaire est la première des prévoyances et la première des choses à faire pour préparer « sa retraite » (ne rigolez pas)…Un prêt est assuré, c’est a dire qu’en cas d’invalidité, de maladie, il est remboursé. A contrario, un loyer, en cas de décès du conjoint ou de maladie par exemple…il sera toujours là et c’est ENCORE plus compliqué d’emprunter après avoir fait face au veuvage ou à des soucis de santé. Ainsi, j’encourage les jeunes actifs à se plonger dans l’investissement immobilier dès qu’ils le peuvent et déjà, commencer à épargner tôt. C’est aussi un moyen de protéger ses enfants, bien sûr.
Que conseilles-tu au profils CDD , intérimaire ou entrepreneur ?
Pour les profils intérimaires, CDD, entrepreneurs, je conseille de mettre toujours la même somme de côté chaque mois pendant la phase de préparation du projet (en général c’est 3 ans minimum mais selon les banques et le dossier, cette durée peut varier). En effet, voir sur un compte, qu’en plus du loyer, la personne peut épargner une somme supplémentaire, donne une certaine confiance ! Si la future charge de prêt est de 700€ et qu’actuellement, le client a un loyer de 600€ et verse 200€ par mois sur son livret et qu’il n’y touche plus, c’est plutôt un très bon point ! En plus de donner confiance, il prépare son apport personnel ou même, se fait un matelas de sécurité pour la suite !
Dans les normes bancaires, une personne en CDD ou intérim peut emprunter mais il faut qu’elle justifie plusieurs années de revenus constants ou de période travaillée quasi sans interruption. Tout dépend là aussi, du montant emprunté, de la situation familiale, de l’apport personnel…
L’assurance quels sont tes conseils ?
L’assurance est un point à ne pas négliger : mon conseil est de s’assurer à 100% sur chaque tête en cas de décès, invalidité, incapacité temporaire totale ou partielle. En effet, pour faire des économies, on s’imagine que c’est suffisant de s’assurer qu’à 50% sur chaque tête en se disant qu’on pourrait rembourser la moitié de l’échéance si jamais le co emprunteur décède ou n’a plus de revenus suite à maladie ou accident… mais quand on se retrouve seul, on peut avoir d’autres dépenses (frais de garde pour des enfants, jardinier, entretien de la maison…) et certaines charges ne baissent pas (électricité, impôts fonciers…).
As-tu des conseils pour bien préparer son rendez-vous à la banque ?
Pour bien préparer son rendez-vous, c’est utile d’avoir toutes ses pièces sur clé usb ou dans un mail prêt à être envoyé. Je trouve judicieux d’envoyer les justificatifs en amont au conseiller pour qu’il puisse préparer au mieux l’entretien avec l’emprunteur. Également, ne pas hésiter à préciser lors de la prise de rdv, l’objet de l’entretien (prêt immobilier, prêt voiture, etc). Tout simplement, cela permet à tous de gagner du temps.
Pour le prêt immo, si on veut mettre toutes les chances de son côté, il faut respecter son autorisation de découvert et éviter d’avoir des frais de type « frais de rejet » ou de « forçage ». Cela veut dire qu’on n’a pas respecté son autorisation préalable. Il faut vraiment être vigilant par rapport à ces frais. Si on en a, c’est que soit clairement on gère mal, soit l’autorisation n’est pas appropriée. Je pense que le conseiller doit en parler à chaque client lors du rdv, c’est un sujet important car c’est souvent une notion mal comprise par les clients. Je pense qu’on ne doit pas oublier d’aborder le sujet des frais, quels qu’ils soient, lors des rdv. Il n’y a rien de plus agaçant de payer des services ou des frais et de ne pas savoir à quoi cela correspond. Combien de clients ne savent pas qu’ils ont une assurance en cas de perte de leurs papiers et même de leur sac à main dans leur assurance de moyens de paiement ? Personnellement, à chaque rdv annuel, j’aborde ce sujet pour éviter toute question ou malentendu.
Un crédit immobilier n’est pas quelque chose à prendre à la légère, cela se prépare, surtout si c’est son premier achat immobilier. Lors d’un prêt il faut analyser et prendre du recul sur un ensemble d’éléments.
À bientôt, Gaëlle
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